TP.HCM vừa ban hành quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư thông thường để kinh doanh du lịch hoặc cho thuê lưu trú ngắn hạn. Trên thế giới cũng đã có nhiều quốc gia áp dụng chế tài này nhằm bảo đảm an ninh trật tự và bảo vệ quyền lợi của cư dân lẫn du khách.
Theo Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND, căn hộ chung cư tại TP.HCM chỉ được dùng để ở hoặc thuê ở. Chỉ các dự án đã đăng ký sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được cho thuê lưu trú du lịch ngắn ngày, theo ngày, theo giờ, hoặc dưới hình thức căn hộ Airbnb.
Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải tuân thủ các điều kiện cũng như quy định về ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, đồng thời đăng ký tạm trú cho khách thuê theo đúng quy định pháp luật.
TP.HCM ra quy định siết chặt hoạt động kinh doanh du lịch tại các căn hộ chung cư trên địa bàn. Ảnh: Nguyen Trong Nhan/Getty Images.
Quy định cũng nêu rõ, chủ nhà cho thuê phải ký hợp đồng với khách thuê; không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhưng đây sẽ là cơ sở để xác định trách nhiệm của hai bên. Trường hợp người thuê sử dụng căn hộ vào mục đích khác sẽ bị xử lý trách nhiệm.
Bên cạnh đó, TP.HCM cũng quy định khu vực để xe trong chung cư và các quy định liên quan đến việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung. Việc này được xác định trên cơ sở hợp đồng mua bán hoặc thuê mua giữa chủ đầu tư và cư dân. Sau khi trừ các chi phí, tiền thu được từ hoạt động khai thác phần sở hữu chung tại chung cư phải được nộp vào kinh phí bảo trì, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.
Nhà đầu tư cảm thấy lo lắng
Kể từ lần đầu xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2015, hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb nhanh chóng trở thành tâm điểm trong phân khúc đầu tư căn hộ cho thuê hiện tại. Tính đến nay, số lượng căn hộ cho thuê theo hình thức này đã tăng hơn 40 lần so với thời điểm ra mắt.
Chị Bùi Thị L., chủ một căn hộ chung cư tại quận 4 cho biết, do nắm bắt được xu hướng thích thuê căn hộ chung cư của du khách, chị đã quyết định sửa sang căn hộ của mình để cho khách du lịch thuê nhằm cải thiện sinh kế. Căn hộ của chị đầy đủ tiện nghi, khách thuê có thể sử dụng ngay khi chuyển vào. Hoạt động cho thuê này của chị đã diễn ra được gần 6 năm và luôn trong tình trạng kín lịch (bao gồm ngắn hạn và dài hạn).
Các căn hộ chung cư kinh doanh du lịch đều được trang bị tiện nghi đẹp đẽ không khác khách sạn, khách chỉ cần dọn vào ở khi đến. Ảnh: Getty Images.
Theo các nhà môi giới, mô hình kinh doanh Airbnb hoạt động dựa trên sự chia sẻ nguồn nhà ở, phòng, homestay có sẵn mà chủ nhà không ở (hoặc chưa có nhu cầu ở), muốn cho người khác thuê để kiếm thêm thu nhập.
Doanh thu trung bình của một căn hộ cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM trong mùa cao điểm dao động ở mức 9-12 triệu đồng/tháng, tương đương với hợp đồng dài hạn. Chính bởi tiềm năng của mô hình, đã có những nhà đầu tư rót hàng tỷ đồng để triển khai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 70-80%.
Tuy nhiên, khi đứng trước quy định mới của TP.HCM, nhiều nhà đầu tư cảm thấy lo lắng, bởi họ chưa thu hồi được các khoản đầu tư như sửa chữa nội thất, lãi ngân hàng… Việc chuyển đổi phương thức cho thuê, từ ngắn hạn sang dài hạn, sẽ khiến nhà đầu tư đối mặt với việc loay hoay tìm kiếm phương án kinh doanh mới hoặc chịu lỗ trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
“Nếu cấm sẽ làm giảm đi rất nhiều lượng khách du lịch, đặc biệt là các du khách trẻ hay các gia đình trẻ – những đối tượng có nhu cầu cao trong việc thuê căn hộ chung cư để nghỉ dưỡng. Theo tôi, chúng ta chỉ cần ban hành nội quy khi thuê căn hộ. Nếu khách thuê không tuân thủ thì áp dụng mức phạt cao. Khoản tiền phạt này sẽ được nộp lại cho ban quản lý chung cư, xem như phí duy trì, tu bổ”, chị Bùi Thị L. chia sẻ.
Cũng theo chị Bùi Thị L., việc sử dụng căn hộ theo mô hình Airbnb của chị có giấy đăng ký kinh doanh rõ ràng vì đây là quy định bắt buộc. “Airbnb có một hệ thống đánh giá cho điểm căn hộ và cả khách thuê. Nếu điểm thấp, Airbnb sẽ từ chối căn hộ cho thuê và cả khách thuê”.
Nếu áp dụng quy định mới, nhiều nhà đầu tư căn hộ chung cư sẽ phải loay hoay tìm kiếm phương án thu hồi vốn trong bối cảnh kinh tế không mấy khả quan như hiện nay. Ảnh: Getty Images Signature.
Theo ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cho hay, quy định mới không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân nhà đầu tư mà còn tác động đến thị trường bất động sản và du lịch của thành phố, theo hướng tích cực lẫn tiêu cực.
Ở mặt tích cực, những người thuê dài hạn sẽ được hưởng lợi, do nguồn cung cho thuê dài hạn gia tăng vì nhà đầu tư không còn có thể cho thuê ngắn hạn. “Giá thuê chung cư có thể giảm nhẹ hoặc ổn định hơn, giúp người thuê có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn”, ông Kiên cho biết.
Bên cạnh đó, các khách sạn và căn hộ service apartment (tức căn hộ dịch vụ) cũng sẽ chứng kiến sự tăng trưởng dòng khách lưu trú, bởi lẽ, các du khách lúc này chỉ có thể chọn thuê khách sạn hoặc thuê căn hộ dịch vụ là nơi nghỉ ngơi trong hành trình của mình.
Nhưng ở chiều ngược lại, quy định này sẽ làm ảnh hưởng đến phân khúc chung cư cao cấp tại TP.HCM. Bởi lẽ, khách hàng mua chung cư cao cấp đều là những người đã sở hữu bất động sản nhà phố, họ chỉ mua căn hộ chung cư với mục đích đầu tư, cho thuê. “Ở thời điểm này, khi quy định cho thuê đã mất đi phân khúc ngắn ngày thì nhu cầu mua đầu tư sẽ giảm mạnh, dẫn đến thanh khoản chung cư suy giảm”, ông Kiên nhấn mạnh.
Theo ông, những khu vực trước đây là “điểm nóng” của loại hình cho thuê ngắn ngày như trung tâm TP.HCM, khu vực gần sân bay hay các điểm du lịch nay sẽ chứng kiến làn sóng nhà đầu tư rút lui. Nhiều nhà đầu tư có thể chấp nhận bán cắt lỗ để thoát khỏi áp lực tài chính, đặc biệt là những người đã mua nhà bằng vốn vay ngân hàng.
Dự báo, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ bị ảnh hưởng từ quy định mới này. Ảnh: efired.
Người dân đồng tình ủng hộ
Việc ban hành quy định này của TP.HCM được Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế-tài chính nhận định, quy định sẽ giúp ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
“Việc quản lý chặt chẽ sẽ góp phần đảm bảo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực có thể phát sinh từ mô hình cho thuê căn hộ không tuân thủ quy định”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết.
Trên thực tế, hầu hết các căn hộ cho thuê ngắn ngày thường hoạt động theo hình thức tự phát và không thông báo với địa phương. Do đó, công tác quản lý gặp nhiều khó khăn và thậm chí tạo ra kẽ hở để nhiều đối tượng xấu lợi dụng, thực hiện hành vi vi phạm pháp luật.
Hoạt động kinh doanh du lịch tại các căn hộ chung cư thường tự phát, gây khó khăn trong việc quản lý. Ảnh: Getty Images.
Anh Lê Tín Đức ngụ tại quận 8 ủng hộ quy định này của UBND TP.HCM bởi các cư dân sinh sống tại chung cư anh đang ở đều mong muốn được an ninh, an toàn và yên tĩnh. Việc cho thuê căn hộ ngắn ngày khiến việc kiểm soát ra vào chung cư gặp nhiều bất trắc, thậm chí, tình trạng cháy nổ hoàn toàn có thể xảy ra.
“Cứ mỗi cuối tuần và ngày lễ, người ra vào đông nghịt. Đi thang máy có lúc phải đợi cả 10 phút mới có. Đặc biệt, chiều tối họ nấu nướng ăn nhậu, thậm chí chửi thề, hò hét, karaoke… rất ồn ào; hành lang thì lúc nào cũng nồng nặc mùi khói thuốc, khói bếp và mùi đồ ăn, ảnh hưởng lớn đến tâm trạng các hộ dân sinh sống chung quanh”, anh Đức chia sẻ.
Bà Trần Thu Hiền, ngụ tại đường Bến Vân Đồn, quận 4, cho biết nhiều cư dân phản ứng về việc các tiện ích chung như hồ bơi hay phòng gym thường xuyên bị quá tải vì khách vãng lai. Để bảo đảm quyền lợi cho cư dân, ban quản lý một số chung cư tại TP.HCM đã treo cảnh báo không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh lưu trú ngắn hạn.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà (công ty Luật SBLAW), nếu chủ sở hữu căn chung cư tổ chức cho thuê theo hình thức để ở thì hoàn toàn hợp pháp theo luật Nhà ở. Thế nhưng, nếu chủ sở hữu căn chung cư tổ chức cho thuê trái mục đích sử dụng ban đầu thì có thể bị phạt từ 20-40 triệu đồng.
TP.HCM không là duy nhất
Những ngày này, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư hay các nhà đầu tư căn hộ có thể cảm thấy chới với trước quy định mới, tuy vậy, điều này đã được nhiều quốc gia có ngành du lịch phát triển áp dụng từ vài năm trước.
Trước TP.HCM, một vài thành phố, quốc gia trong khu vực cũng đã áp dụng quy định này. Ảnh: Getty Images.
Tại thủ đô Seoul của Hàn Quốc, để thúc đẩy văn hóa gia đình, chính quyền thành phố cho phép chủ sở hữu những căn hộ có diện tích dưới 230m2 có thể cho thuê làm dịch vụ lưu trú. Tuy nhiên, luật cũng quy định rõ, miễn là chủ sở hữu căn hộ luôn có mặt và sống cùng với người thuê tạm. Nếu vi phạm, chủ căn hộ có thể bị phạt tới 20 triệu won, tương đương hơn 351 triệu đồng, và lĩnh án tù 2 năm.
Tại Singapore, Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) cũng có các quy định nghiêm ngặt về việc cho thuê căn hộ. Các căn hộ chỉ được phép dùng để ở, không được sử dụng dưới bất kỳ mục đích thương mại nào, kể cả cho thuê ngắn hạn.
Còn tại Nhật Bản, luật Kinh doanh Nhà ở quy định rõ ràng phạm vi hoạt động của việc cho thuê nhà ở ngắn hạn, bao gồm cả nhà phố và căn hộ chung cư. Theo đó, luật quy định nghiêm ngặt về đăng ký, giới hạn số ngày cho thuê và các quy định khác để bảo đảm an toàn và trật tự.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, cùng với sự phát triển của công nghệ số, loại hình cho thuê căn hộ như Airbnb chắc chắn sẽ rất sôi động. “Đó là nhu cầu thực tiễn của cuộc sống, nhưng chúng ta không nên vì quản không được thì cấm!”.
Ông Châu cho biết thêm, từ năm 2020, khi nhận thấy hoạt động cho thuê căn hộ du lịch thông qua ứng dụng Airbnb nở rộ tại TP.HCM thì Hiệp hội đã kiến nghị Bộ Xây dựng cần ban hành khung pháp lý để quản lý hiệu quả. Ngoài yêu cầu phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định, Chủ tịch HoREA đề xuất phương án quy định chủ căn hộ du lịch đóng thêm phí quản lý chung cư do hoạt động cho thuê làm gia tăng khối lượng công việc và trách nhiệm của ban quản lý.
